Zdolność kredytowa- czym jest, co wpływa na zdolność kredytową? Definicja, ocena i analiza zdolności kredytowej. - Rafał Soboń - Ekspert finansowy | Doradca kredytowy

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości lub budowie domu warto sprawdzić zdolność kredytową- oszacować swoje możliwości finansowe.

Nie będziemy wówczas tracić czasu na poszukiwania nieruchomości, na którą obecnie nas nie stać.

Każdy wniosek kredytowy poddawany jest wnikliwej analizie, która obejmuje uzyskiwany przez nas dochód oraz stan prawny nieruchomości, którą zamierzamy kupić.

Zdolność kredytowa jest bardzo szerokim pojęciem, każdy bank ocenia ją inaczej. Kwota kredytu o jaką możemy się starać zależy od konkretnych warunków, procedur i wytycznych obowiązujących w danym banku. Istotnym elementem jest określenie ryzyka, czy akceptacji ryzyka udzielenia kredytu.

Na ryzyko udzielenia kredytu składa się wiele elementów, z których te najważniejsze opiszę poniżej.

Wiele osób jest zaskoczonych sytuacją, kiedy w jednym banku nie mogą otrzymać kredytu, ale w np. w dwóch innych już tak.

Niektóre banki są bardziej restrykcyjne pod tym względem, a inne bardziej liberalnie podchodzą do ryzyka udzielania kredytu. Z reguły im bardziej restrykcyjne podejście banku- tym lepsza oferta (niższe oprocentowanie). W przypadku kiedy nasza sytuacja finansowa nie jest najlepsza, a mimo to bank udzieli nam kredytu, musimy liczyć się z gorszymi warunkami (np. wyższym oprocentowaniem). W ten sposób banki rekompensują wyższe ryzyko udzielenia kredytu.

Zdolność kredytową definiuje ustawa- prawo bankowe z 29.08.1997:

„Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie”.

Dwie podstawowe regulacje wpływające na sposób liczenia zdolności kredytowej to rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego:

REKOMENDACJA T:
jeśli Twój dochód mieści się poniżej średniej krajowej, miesięczne raty kredytów i innych zobowiązań finansowych ( np. alimentów ) łącznie z ratą kredytu, który chcesz zaciągnąć, nie mogą przekroczyć 50% dochodów netto. Jeśli zarobki są wyższe, poziom ten nie może przekroczyć 65%. Po nowelizacji Rekomendacji T- wskaźnik DTI, czyli relacja raty do wysokości dochodu kredytobiorcy obowiązuje, ale jego wysokość- banki mogą już ustalać indywidualnie.

REKOMENDACJA S:
wprowadziła restrykcje przy obliczaniu zdolności kredytowej – zdolność kredytowa, powinna być liczona dla maksymalnego okresu kredytowania wynoszącego 25 lat. Jeśli posiadamy zdolność kredytową w okresie 25 lat, możemy zaciągnąć kredyt w okresie dłuższym- 30 i 35 letnim, jeśli spełniamy odpowiednie kryteria (wiek, procedury bankowe itp.);

Rekomendacje KNF mają służyć dobrym praktykom w zakresie zarządzania ryzykiem udzielania kredytów detalicznych.

Ocena zdolności kredytowej:

Banki dokonują oceny zdolności kredytowej w oparciu o własne reguły, procedury i wytyczne stworzone w tym celu i dedykowane oddzielnie dla osób fizycznych i dla firm. Badaniu zdolności kredytowej służy analiza kredytowa.

Analiza zdolności kredytowej:

Banki dzielą analizę na dwie podstawowe części:

ilościową i
jakościową.

Analiza ilościowa to przede wszystkim analiza sytuacji finansowej:

uzyskiwane dochody;
koszty utrzymania gospodarstwa domowego (czynsz, opłaty za media itp.);
posiadane zobowiązania (spłacane kredyty, dostępne limity na kartach kredytowych i kontach, zakupy ratalne itp.);

Analiza jakościowa to sprawdzenie danych, które mają istotny wpływ na terminową obsługę przyszłych zobowiązań, tzn.:

wiek, stan cywilny, liczba osób w gospodarstwie domowym, , status mieszkaniowy i majątkowy, wykształcenie, staż pracy, wykonywany zawód, zajmowane stanowisko;
historia kredytowa (raport z Biura Informacji Kredytowej), która pokazuje, czy potencjalny kredytobiorca rzetelnie obsługiwał do tej pory posiadane zobowiązania;

Najważniejsze czynniki wpływające na zdolność kredytową:

poziom stałych, regularnych miesięcznych dochodów;
źródła uzyskiwania dochodów (umowa o pracę/ zlecenie/ o dzieło/ działalność gospodarcza/ prawa autorskie/ najem itp.);
branża, w której pracujemy;
posiadane zobowiązania kredytowe oraz poza kredytowe;
rodzaj oprocentowania (stałe lub zmienne) oraz wysokość kredytu;
waluta kredytu;
okres kredytowania;
wariant spłaty rat (równe lub malejące);
dotychczasowa historia kredytowa,
wiek kredytobiorcy;
wykształcenie;
wykonywany zawód;
liczba osób w gospodarstwie domowym;
koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz koszty utrzymania kupowanej (budowanej) nieruchomości;
wysokość posiadanego wkładu własnego;
dodatkowe zabezpieczenia (np. inna należąca do kredytobiorcy nieruchomość);
miejsce zamieszkania;

Skupię się na wybranych zagadnieniach , które są uwzględnianie w procesie badania zdolności kredytowej.

Dochody- czyli źródła spłaty kredytu:

umowa o pracę;
o ile nie jest to umowa na okres próbny czy bardzo krótki czas określony (np. 3 miesiące „do przodu” w dniu złożenia wniosku kredytowego), ten rodzaj dochodu jest w zasadzie przyjmowany przez banki bez żadnych zastrzeżeń.

Oczywiście są wyjątki, np. zatrudnienie w firmie rodzinnej oraz dodatkowe składniki dochodów, np. nieregularne premie, nadgodziny, nagrody jubileuszowe, które w niektórych bankach nie są uwzględniane w ogóle albo w jakiejś części. Istotne jest również to, czy dochód jest przekazywany przez Pracodawcę w formie przelewu na konto czy wypłacany w kasie (gotówce).

umowa o dzieło/ zlecenie;
uchwała mianowania/ powołania na członka zarządu/ prezesa Spółki;
działalność gospodarcza;

Banki akceptują też inne źródła dochodu (wymieniam poniżej), ale to może temat na inny artykuł:

dochód uzyskiwany z tytułu najmu;
diety kierowców;
prawa autorskie;
kontrakt menadżerski;
umowa o pracę za granicą;
alimenty
świadczenie 500+;
zatrudnienie przez agencję pracy tymczasowej;
dodatek mieszkaniowy;

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego uzależnione są od ilości osób w danym gospodarstwie domowym. Koszty te szacowane są w oparciu o deklaracje wnioskodawców oraz o dane statystyczne określane przez instytucje zewnętrzne. Banki

Na wzrost kosztów utrzymania mogą wpływać dodatkowe, stałe wydatki ponoszone np.: w związku z posiadanymi ubezpieczeniami, kartą Multisport, cateringiem, edukacją przedszkolną i szkolną, koszty utrzymania samochodu, oraz inne (stałe) wydatki widoczne w historii rachunków bankowych.

Gospodarstwo domowe – może tworzyć jedna osoba utrzymująca się samodzielnie (jednoosobowe gospodarstwo domowe), osoby spokrewnione lub niespokrewnione, ale wspólnie zamieszkujące i utrzymujące się.

Koszty finansowe- czyli posiadane zobowiązania:

– w instytucjach bankowych:

raty kredytów mieszkaniowych, gotówkowych, samochodowych, ratalnych oraz tych zaciągniętych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
rata wnioskowanego kredytu hipotecznego (czy też innego) powiększona o parametr potencjalnego wzrostu stopy procentowej;
posiadane limity (w rachunkach oraz kartach kredytowych)- w tym przypadku przyjmuje się najczęściej określony % przyznanego limitu do obciążeń budżetu domowego;

– w instytucjach poza bankowych;

zazwyczaj są to zobowiązania określone przepisami prawa lub mające charakter stały, z których potencjalny kredytobiorca nie może się wycofać, np. zasądzone alimenty, renty wypłacane przez kredytobiorcę na rzecz innej osoby;

Podsumowując ocena zdolności kredytowej to jeden z kluczowych etapów starania się o kredyt hipoteczny ( i nie tylko hipoteczny). Banki porównują nasze przychody i wydatki, by ocenić czy pozostaje nam tzw. dochód dyspozycyjny, który może być wykorzystywany do obsługi nowego zobowiązania. Osoby planujące zaciągnięcie kredytu powinny dokładnie wiedzieć co składa się na ocenę zdolności kredytowej, dlatego tak istotne są konsultacje z niezależnym ekspertem kredytowym, który podpowie, w którym banku/ bankach mamy największe szanse na uzyskanie finansowania.

Zapraszam do kontaktu